越来越精细化的无锡楼市,他赢在了起跑线

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  撰稿&视觉//周晓白、老夭

  在无锡,房地产市场的竞争从来都很激烈。

  地产行业因为诸多标准的限制,行业的秘密越来越少,一线地产公司之间的产品差距已经越来越小。

  再加上拿地时候对于容积率的控制、土拍价格的接近,使得房地产开发商公司不得不拿出最佳状态,使出浑身解数,花更多时间和精力在产品的研究和开发上。

  从品牌、地段、产品系、景观的PK,精细到容积率、得房率、总价段、面积段、户型功能等更加细微处的PK。这使得房地产住宅的发展也越来越趋于舒适、健康,更加人性化。

  对于买房人来说,是好事情,因为产品越来越好了。

  举无锡华润公元九里为例,最近我们拿到了其一期即将推出的几个户型,研究之后发现,许多项目,在设计的前端,就已经跑赢了许多竞品。

  据说,华润公元九里是在其公司内部被列为标准化研究的课题项目,也是足以在无锡市场上拿出来竖标杆的项目。

  No.1 壹

  我们先来了解一下华润。

  很多人会联想到华润燃气、超市、电子,住滨湖的朋友可能还会想到万象城,太湖新城首家开业的大型城市综合体,ole精品超市、奈雪de茶、无锡最大的真冰滑冰场,只是人均消费不低!

  的确,华润拥有八爪鱼一样的生态系统,旗下业态包括了大消费、电力、地产、水泥、燃气、大健康(医药、医疗)、金融等等,也就是说几乎囊括了我们生活中的吃住玩甚至医疗等方方面面!

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  华润全国业务布局图,来源于华润官网

  不仅如此,华润集团在国务院国资委2017任期考核评级中获评为A级;在2018年《财富》杂志公布的全球500强排名中,位列86位,总资产值约14546亿港元。

  也就是说,这家集团不仅在?夜饰心芄慌抛事郾玻鼓茉谑澜绨偾科笠抵姓嘉弧?

  俗话说,虎父无犬子!

  华润置地,便是华润集团旗下地产业务旗舰,中国内地最具实力的综合型地产发展商之一,香港50家蓝筹股之一,致力成为中国商业地产领导者。如今已经进入境内外64个城市,开发项目超240个;目前全国已经开发建设16个万象城,年销售额超1800亿港元。

  苏南房观在苏州、无锡、常熟等多个城市都曾密切关注过华润置地在当地开发的楼盘,对华润置地了解颇深。

  产品力和选址,都是其非常突出的亮点。

  No.2 贰

  万象城并不是华润置地在无锡的第一个项目。

  15年前,华润便携手香港新鸿基在蠡湖畔,开发了一个145万方的超级巨无霸太湖国际社区,旨在打造无锡的“维多利亚港”。

  而万象城商业体于2014年底开门迎客,更像蠡湖畔的一颗明珠,租金之高昂筛选出的必然不会是普通的品牌。

  湖畔的“LOVE”广场、音乐餐厅,网红们一波波而来,市民们也不知疲倦,成为无锡城市一道靓丽的风景线。

  有趣的是,太湖国际社区(TIC)和万象城所在地块出让时的编号是太湖新城一号地块,现在看来,这个超百万方的城市综合体大盘可谓是开启了太湖新城的房地产市场1.0时代。

  对比2019年,回望2005年的太湖新城房价,我们发现,历史大幕的揭开总是悄无声息。

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  万象城效果图

  华润置地在无锡的每一步,似乎都踩对了城市发展的步点。

  在无锡地铁动工前,河埒口大王基站的华润悦府公开,内外双泳池,上千颗施华洛世奇水晶镶嵌在泳池底,那时候,华润悦府是无锡的一座高山!

  后来,惠山新城的华润橡树湾的开盘与地铁一号线的正式开通几乎同步!东亭的华润江南府拥有地铁2号线和宜家荟聚的上佳配套。

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  华润置地无锡项目分布图

  No.3 叁

  2019年1月24日,华润再出手拿地!

  经过111轮竞价,最终以溢价率17.42%、总价27.507亿元、楼面价11568.96元/,竞得了羊腰湾10号地块(XDG-2018-40号地块)。

  该幅地块虽然隶属于新吴区,但与老崇安接壤,是非常接近无锡老城区中心的一幅土地,因此也有很多人会认为这幅地属于梁溪区。

  而且,这幅土地面积超过了10万方,面积之大在当下的无锡市场非常少见。

  仅有2.2的容积率,让这幅土地可以有着更大的作为。

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  华润公元九里项目地段示意图

  地段,面积,容积率,三个非常不错的指标集中在一幅土地上,华润会怎么做,才能不辜负这111轮的认真和执着?

  市场在看,竞争对手在看,华润置地内部在也不停争论!

  在沟通过程中,我们发现华润经过内部反复的研究讨论,上百次的易稿,不断否定再重新开始,华润拿出了最大的诚意。

  4月29日,三大城市展厅同时开放,华润公元九里正式亮相锡城。

  前不久,无锡房地产观察有幸与其设计部、营销部共同参研户型,甚至拿出周边市场上的楼盘来做对标。

  我们发现,可以说在各面积段,华润公元九里的户型,几乎全面超越了周边竞品!

  我们希望,通过户型的解读和分享,来了解华润公元九里的用心和胜人一筹的营造功力。

  No.4 肆

  “九里”系产品是华润当前最高端的产品系,在上海外滩它叫“外滩九里”,在北京西南它叫“华润公元九里”。

  华润将这个产品系落在羊腰湾地块上,也给予了极高的期望,以大视野、大眼界的建筑和景观设计理念,给无锡带来一个高品质、极精致的大社区,希望能在无锡再造一个标杆。

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  项目鸟瞰图草图,非终版

  因此,我们看到项目做了一个高低配的产品搭配,高层、洋房和叠墅错落排布,打造了一个低密的向阳全明住区。

  划重点:为了保证项目的品质,除叠墅外全部精装交付。

  在这里,高端不意味着全是大面积,公元九里的户型面积并不算大,高层89平和109平,洋房89平和126平,叠加控制在150平以内。

  它的精致是体现在产品的细微之处,需要你细细去看,甚至对比,才能发现其中妙处!

  比如,130平以下,公元九里放弃了横厅!

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  华润公元九里126平洋房为竖厅设计

  在沟通中,设计师介绍说,他研究了无锡市面上几乎所有的横厅,发现总面积在130平以下,通常开间尺寸在6米上下,视野开阔度并不会明显提升,反而会带来很多产品设计上的硬伤。

  无锡房地产观察非常赞同,面宽七米以下,都是伪横厅!没有这个尺度,那么压根没法当成两个房间用,舒适度也没了!

  为此,设计师还给我们现场对比了一套华润悦府220平户型和一套市面上112平户型。

  前者7m、后者6.3m,乍一看,后者的尺度与前者相差无几,但细细再看,小户型的内部秩序完全被打乱,出现了南北不通透、室内动线混乱、异型空间等问题,未来的居住体验并不十分美好。

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  华润悦府220平户型示意图

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  112平户型动线图,黄色为客人动线,红色为主人动线

  而且这名“处女座”设计师对产品的偏执,几乎令人发指。

  比如89平高层小户型,从里到外,每一个空间都是方方正正的。而且,朝南主卧和次卧的开间尺寸为3.3m和2.8m,对比市场上约97平的户型都多了10厘米。

  不要小看这10厘米,在客厅多1公分毫无感知,但在卧室,“是床与过道间,人穿行而过的舒适度”,设计师的世界里,我们都是小学生。

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  华润公元九里89平高层户型动线图

  这个户型面积段虽小,但功能性和尺度兼具,U型厨房利用率更高。

  小户型的次卧大小是看房时很值得注意的点,户型是否又刚又实用,往往要看第三个卧室是否“好住“。

  市场上许多小户型的次卧面积靠“剩下来”的不规则形状+并不好用的飘窗撑大,实际上摆张小床都成问题。

  公元九里这个高层89户型最小卧室面积约5.61。设计师说:“要保证哪怕最小的房间也可以放得下床+衣柜”。

  此外,浴室中还设计了第三个飘窗,只为“安放女生无穷无尽的瓶瓶罐罐”。

  我们再来看看89的洋房改善户型。

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  华润公元九里89洋房

  因为是洋房,得房率更高,所以空间感和尺度感更大!

  同样是三开间朝南,但主卧和次卧的面宽分别达到了约3.5m和2.8m!客厅的面宽是惊人的3.8m!这个尺寸,居然胜过了旁边某竞品的97户型!

  可能很多人对尺寸并没有太多观念,但这个户型的客厅活动空间更大,且可以有足够的距离摆放更大的电视。

  无论是影音娱乐,还是家庭嬉戏,尺度感都更足!

  而且这个户型几乎消灭了走道空间,没有任何面积浪费,以餐厅为中心的黄金十字轴分布动线,入户玄关彰显出这个面积段本不该有的体面。

  无锡房地产观察认为:这个洋房户型的舒适度,可以媲美诸多所谓的大户型!

  正如前文所说,并不是说户型大就是改善,很多无锡人希望在市区核心位置,有属于自己的舒适度较高的房子,但不要太大,因为和孩子可能住在同一个小区,不过一碗热汤的距离。

  而华润公元九里洞察市场,正是基于这种需求,拿出这个面积不大但舒适度极高的精装户型,可以说是解决了许多家庭的改善需求!

  我们在北京、上海多个一线城市看到这样的首置改善户型,但在无锡,可能是第一次出现。

  No.5 伍

  我们最后来说一说放在整个无锡都非常稀缺的叠墅。

  放在“无锡龟背”这样的城市核心位置,几乎不可能再有这样的产品规划批复。

  对于改善或终极置业者而言,是一项福利,基本不愁卖;而另一方面,这类产品由于天然属性好,想做到刻意低调都特别难。

  在此之前还有一个小插曲。

  沟通之前,我们曾在项目城市展厅遇到了一位家住蠡湖边的刘女士,她告诉我们,江南的别墅地下室很鸡肋,花了大价钱去装修,却不能很好使用,堆放杂物太潮、做功能空间霉味太重,就连招聘保姆,都提出不住地下室。

  因此,她对别墅的第一需求是,不要地下室。

  而另一位陈先生对别墅的需求也让我们有些诧异,家住300平大别墅的他希望能住得小一点,“除了特别近的亲戚,招待朋友吃饭、住宿基本在外面,太大的空间浪费不说,还缺少感觉”。

  因此,当公元九里拿出这次叠墅的户型图时,简直让整个无锡都心动!

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  华润公元九里下叠户型草图

  而实际上,在产品设计之前,华润置地已经在无锡市场上做过了调研,得出的结论让他们毅然在此次产品设计中去掉了地下室、缩减了总面积。

  有舍弃,就必然有得。公元九里在院子上做了“加法”,相较市面上5米的花园进深,公园九里做足了7米,一个近50方的大院子,相当于一套70平普通住宅的套内面积!

  而且,不分边套和中间套!让产品均好,是公元九里始终坚持的。

  我们可以想象,不久的将来,在无锡城市的核心地带,高层尽揽城市天际线、洋房臻藏诗意风华、城市叠墅则享有着社区独立私密的居住环境。

  每一栋建筑都沐浴在阳光之下,构成了丰富的城市界面层次!

  写在最后

  通过这次的交流,我们看到了华润在产品细节上的认真和执着,同时也体现了责任央企、品牌央企的操盘能力和水平。

  但更多的,笔者认为,未来房企之间的竞争,可能就在毫厘之间,因此如何做出标准化的产品,如何能够在细微处取胜,将成为各房企必须研究的课题。

  这也许是未来的常态,用更精细化的户型和产品设计,来战胜对手。

  这一次,华润置地在产品的精细研究上,走在了许多房企的前列。

  据悉,华润公元九里的售楼处,即将对外公开,其中种种美好,只有懂行、专业,才能看明白这个独具匠心的楼盘。

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